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全球一线城市房价都在跌 但这些新兴城市却在逆袭

 2018-07-13 18:22 未知 字号:放大 正常
 

  本文首发于微信公众号:海外掘金。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  10月份向来是多事之秋。日本首相安倍成功连任、特朗普税改完成第一步推进、新西兰工党总理上任等等,在世界政坛、金融正经历着风云变幻的时候,全球的楼市、汇市、股市又有什么变化?这期月报,我们总结出了以下几个趋势——

  全球一线城市的房价普跌,相反,新城市被青睐

  美元在此期间强势,其他主要货币兑美元普遍贬值

  比特币一个月来最高上涨近2000美元

  在最开头,我们推出全球央行这么说板块,将主要研究国家的央行加息与否的决策奉上:

全球一线城市房价都在跌 但这些新兴城市却在逆袭

  1房价

  一如既往地,掘金MONTHLY给您整理了我们长期关注的6个国家主要城市在过去两个月时间内的涨幅数据。其中,日本、澳大利亚、新西兰、加拿大是10月最新数据,美国以及英国则是9月数据。

  我们先来看看在过去两个月中,主要观测的32座城市的环比涨幅榜(数据来源请参考本文末的来源说明):

全球一线城市房价都在跌 但这些新兴城市却在逆袭

  值得一提的是,这些环比房价跌了的城市,同比都是上涨的。但是这个月来看,出现了一个上个月还未出现的新规律——全球一线城市普跌。

  榜单上房价负增长的城市几乎都是该国的一线城市,其中包括日本东京、大阪和京都。中国广州(楼盘)、上海(楼盘)、香港和深圳(楼盘),澳大利亚的细腻、英国的伦敦以及新西兰的奥克兰。

  总体来说,美国的表现应该是最稳定的,我们跟踪的十个美国城市房价皆上涨,但全球房价的涨幅都不高。最高的是北京(楼盘),仅为3.83%。

全球一线城市房价都在跌 但这些新兴城市却在逆袭

  接下来,我们就根据不同国家,来聊聊每个国家的具体情况,以及房屋价格。这次我们跳过中国国内情况,直接来聊聊国外市场的各自变换。

  

  a. 美国:西雅图出镜率最高,税改影响纽约加州市场

  虽然夏季受到飓风影响,美国在9月份整体表现不错。这与美国房地产市场需求持续强劲,以及供不应求的现状有关。

  以下是9月份我们关注城市的Zillow住房价值指数。

全球一线城市房价都在跌 但这些新兴城市却在逆袭

  西雅图在10个城市中表现最为抢眼,不仅环比房价涨幅最高,同比的涨幅也是这些热门投资城市中最多的。

  因为科技公司的进入,例如亚马逊、微软、Facebook、谷歌等,为西雅图当地带来大量就业,进而为租房市场带来源源不断的需求。这让人不禁会想,西雅图的房价会不会看齐拥有大量优质科技公司的旧金山(硅谷)。

  另外,作为美国“投资二线城市”的奥兰多、丹佛、达拉斯在这段时间里也表现强劲,同比涨幅都在7%以上。

  这些城市(包括西雅图)正在取代纽约、洛杉矶,成为美国下一个投资热土。

  这个月对房地产影响重大的事件莫过于特朗普税改。共和党推出税改方案,从纽约到加州的豪宅价格将受到直接影响。

  根据税改议案,购房者按揭贷款利息扣税的限额从100万美元降至50万美元。这在高房价地区削弱人们购房的意愿。

  在之后掘金会专门撰写一篇文章来讨论税改的实施对美国房地产市场的影响,敬请期待。

  b. 加拿大:投资者回流,温哥华续火

  就在这个月,加拿大联邦金管局确定将于明年1月1日开始实施最新房贷政策,贷款政策再次收紧。新规下,首付款20%及以上未买保险的申请者必须进行压力测试。

  而因为新规,加拿大许多城市的房价在继9月普遍下跌后,10月一些城市房价仍继续下跌。

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  这其中,汉密尔顿下跌幅度最大,与中国买家相继退出有很大关系。但是另一边,蒙特利尔却成为加拿大的新投资目的地,房价上涨在这段时间内是加拿大幅度最高的。

  不过,虽然加拿大的一些城市房地产在降温,从数据来看,大城市温哥华的热度仍不减,一年来的涨幅也是我们关注的加国城市中最多的。

  加拿大BC省政府刚刚发布的房地产交易数据显示,在省政府实施针对海外买家征收15%转让税政策之后一度纷纷退市的海外买家又陆陆续续返回大温地区。

  在今年9月该地区6,105宗交易中,涉及海外买家的交易占了约5%的比例,比今年4月的数字翻了整整一倍,当时海外买家的交易量仅占全部交易的2.5%。

  加拿大虽然有严格的管控,但仍是可以关注的投资国度。

  c. 英国:伦敦房价持续下跌,曼城利物浦成新贵

  这段时间伦敦房价下跌的消息不绝于耳,上个月、上上个月就不断听到类似的消息传出。

  不过伦敦中心区域的房价还是有稍微上涨,如果对伦敦资产有兴趣的朋友,可以先观察一段时间,再进行资产配置。

  以前提到英国投资,很多英国投资的朋友告诉我英国的房产就分:伦敦超一线城市,以及其他三四五六线小城市。但最近,三四五六线小城市的两座伦敦城市正在吸引各路资金,那就是足球很厉害的曼彻斯特和利物浦。

  因此,掘金MONTHLY这次特意加入了这两个城市的房价数据:

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  从数据中我们可以看出,曼彻斯特的涨幅是这里面最高的。

  根据国际物业专家高纬环球(Cushman & Wakefield)的欧洲城市监测报告,曼切斯特超越伯明翰成为英国第二大城市,并在欧洲大城市排名中从原来的第16位跃升至12位。曼彻斯特的涨幅在今年8月就达到了7.3%且没有放缓的趋势,同时,当前曼城房屋出租率约为98%。

  另外,英国的“学区房”也备受关注。住宅价格可负担性降低,机构投资涌入学生公寓板块。近日房地产报告指出,巴斯是目前英国留学生公寓发展计划最多的城市。

  巴斯是历史悠久的学术名城,留学需求巨大并且持续增加,学生公寓需求相应稳定增长。报告认为,巴斯房租稳定,价值增长前景也很不错。

  不过最近有耳闻,英国正在酝酿新的限购政策,而首当其冲的就是海外投资客,所以如果很想买英国房产,还要趁早做决定。

  d. 日本:东京大阪房价皆降,地价仍稳定上升

  东京大阪的情况相信许多人在刚开头时已经看到,它们的中心城区房价下跌程度也是所有城市中最多的。

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  从数据来看,东京、大阪的中心区都有下跌的趋势。而越往首都圈外围的神奈川、千叶县却持续上涨。这也带动了首都圈及近畿地方总体水平仍保持连续几个月的上涨。

  同时我们的情报称,东京品川都更区、东京港区及中央区成为当地热门投资区。品川区靠近羽田机场、又是交通枢纽,是具有未来发展性的潜力区域。而港区是商业重镇和高级住宅区,一直保持领先的房产销量。中央区房价为日本最高,但仍同比上涨8%。

  而除了东京大阪北海(楼盘)道这些中国传统的投资热土,一个新贵也加入了投资参考目的地,不过说它是新贵,许多在日华人其实早就知道这个城市,那就是福冈市。

  伦敦时尚杂志《Monocle》讲日本福冈评为亚洲第二宜居城市,再加上其地理位置优越,不动产价格较东京及大阪等更为便宜,令其成为日本房产投资新贵。福冈为九州地区第一大城市,人口150万,是日本为数不多的人口增长城市。目前扣除管理杂费后的租金回报达6%以上。

  不过值得庆幸的是,房价虽然在下跌,日本的地价还是保持在稳步上涨的趋势:

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  以上是最新的日本地价情况,可以参考这个价格购买日本房产。

  e. 澳大利亚:悉尼墨尔本此消彼长,首都再受青睐

  澳大利亚这段时间房价表现最疲软的当属悉尼。

  澳洲房产网站报道,悉尼独立屋和公寓价格在第三季度出现重大调整,是2015年第四季度以来首次出现负增长。相比二季度,悉尼第三季度房价中位数下滑2.5%,高端市场公寓下跌幅度最大为5.7%,不过悉尼西南区房价涨幅5.3%,蓝山房价涨幅也有4.5%。

  而另一座大城墨尔本却保持上涨态势,其中二居室是上涨最猛的房产项目。

  澳大利亚房地产机构最新数据显示,两居室的房价年增长率位列各种房型的第一位。截至2017年9月的一年内,墨尔本市区一栋两居室的房价中位值增长了17.1%,达到89.15万澳元,与去年同期相比增长了13万澳元。

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  澳大利亚也在酝酿新的一轮限购政策,我们也了解到,目前想在澳大利亚贷款越来越难。继澳洲四大行关闭海外房产贷款业务后,澳洲汇丰银行也将于11月8日起不接受中国大陆收入房贷申请,目前只有开发商和基金公司愿意提供贷款。

  f. 新西兰:新政党上台为压房价出辣招

  这段时间新西兰最大的事件莫过于新总理Jacinda Ardern上台。 

  她上台以后确认解决房地产市场问题为工党执政期间的首要任务之一,并表示将于2018年初实施新政,把购买住宅房屋定为“敏感”投资,将禁止非本国居民或公民的海外买家在该国购买二手房。

  因为强硬政策的出台,截止今年10月份,新西兰住宅价格同比增长3.9%,增幅创5年来最低记录,目前均价64.7万新元。奥克兰住宅均价6年来首次下跌,汉密尔顿、基督城房价也均略有下滑,但惠灵顿和达尼丁部分地区仍在适度增长。

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  g. 东南亚:国人投资热的地方,数据也不健全

  在房产区块的最后,稍微提一提东南亚的房产,因为毕竟这里成为了中国热钱向往的地方。不过,不论是泰国、越南、马来西亚还是柬埔寨,他们当地的规范化数据都是反匮乏,所以在此,我们只能负荆请罪没能找到最新的数据。

  如果您对这些国家感兴趣,而且英文还可以,我们就在这给您推荐几个房地产投资网站,可以持续关注他们对当地市场的报告。

  泰国:当地统计局(英文版)

  越南:Savills World Research Vietnam

  马来西亚:Valuation and Property Services Department

  柬埔寨:CBRE Cambodia

  掘金也会持续关注这些网站,他们一般会季度性地出刊,若有值得一提的资讯,我们将分享进来。

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  以上是各国在上述时间内的汇率涨跌幅情况。可以看出,这段时间美元因特朗普税改通过、美国经济走好等原因走强。所有其他货币都在下跌。

  其中跌得比较厉害的是澳元和纽币。

  3全球股市

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  全球十月的股市情况普遍向好,而亚洲股市表现最好。除了马来西亚股市下跌外,掘金的排行榜中的前三名都来自亚洲。区域局势走稳,符合预测事件接连发生对亚洲股市起到提振的作用。

  这里面,日本的股市表现最好(虽然这两天它又持续跌了),安倍顺利连任符合市场预期给日经指数打了一剂强心针。

  4比特币、黄金

  今年最后悔没买的理财产品,今天也加入了掘金的观察范围——比特币。今年年初至今,比特币的价格涨幅达到60倍。

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  以上是比特币这一个月以来在BitStamp交易平台上的价格走势。现在的比特币价格已经是一枚6999美元,不过能走到这一步,比特币可是乘着过山车来的。

  这个月就有过两天之内,比特币价格从6967涨到7450美元,之后又迅速下跌到6500美元的情况。更厉害的是,这个月最低和最低价位差能达到1927美元,一个月将近2000的波动空间!

  但是总体来看,这一个月的价格仍在涨,目前相较于一个月以前已经上涨了13.92%。

  然而,另一个投资理财产品黄金的变化就没这么大,相对稳定。整个十月,黄金的价格有所下跌,收盘1274.62美元,跌幅为0.43%。

  5总结

  这个月,全球一线投资热门城市或多或少出现了下跌的状况,但是全球的房价仍在涨,除了因为新兴市场大涨,还有便是——这些发达国家出现了新的投资热土。

  美国的西雅图、奥兰多,英国的曼彻斯特、日本的福冈、加拿大的蒙特利尔... 这些城市都有个共同特点,那就是宜居、适合养老。

  同时国际政坛的变化也值得关注,两位领导人上台、特朗普访华、双边协议地陆续签订,这些事件都在给投资提供着关键资讯。

  所以,还是那句话:知己知彼,百战不殆。了解自己的投资能力,认真分析变化万千的市场,再做决定。

  文章来源:微信公众号海外掘金

  

 
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